相続した空き家を解体するときは、見積りや業者選びの前に、建物の登記名義と相続人・共有者の範囲を確認することが重要です。名義が亡くなった方のまま、遺産分割が未了、兄弟姉妹などの共有名義になっている場合は、関係者の合意を整理せずに着工するとトラブルにつながるおそれがあります。

この記事では、2026年9月1日時点の公式情報をもとに、埼玉県や東京23区で相続した空き家の解体を検討する方へ、着工前に確認したい名義・相続登記・共有者同意のポイントを解説します。

結論：解体前に「誰の建物か」「誰の同意が必要か」を確認する

相続空き家の解体では、少なくとも次の順番で確認を進めましょう。

1. 土地と建物の登記事項証明書を取得する
2. 登記名義人と現在の権利関係を確認する
3. 遺言書、戸籍、遺産分割協議書などで相続人を整理する
4. 相続人・共有者の間で解体と費用負担について合意する
5. 現地調査を受け、工事範囲と見積り条件を確認する

土地と建物は別々に登記されるため、土地の所有者と建物の所有者が異なるケースもあります。固定資産税の納税通知書だけで判断せず、法務局で現在の登記記録を確認することが基本です。

共有名義の空き家は原則として共有者の同意が必要

民法第251条では、共有物に形状または効用の著しい変更を加える場合、他の共有者の同意が必要とされています。建物をなくす解体は重大な変更に当たるため、共有名義の場合は原則として共有者全員の同意を確認してから進める必要があります。

登記上は単独名義でも、所有者が亡くなり遺産分割が終わっていなければ、複数の共同相続人が関係することがあります。「費用を負担する人だけで決める」「空き家を管理してきた相続人だけで契約する」といった進め方は避けましょう。

合意しておきたい内容

• 空き家を解体すること自体への同意
• 解体費用と残置物処分費用の負担割合
• 庭木、塀、物置、井戸などを撤去する範囲
• 解体後の土地を売却、保有、活用する方針
• 契約者と工事代金の支払者

後日の認識違いを防ぐため、口頭だけでなく書面で合意内容を残すことが大切です。相続人が不明、所在不明、話し合いがまとまらない場合は、工事を先行せず司法書士や弁護士へ相談してください。

相続登記には期限がある

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請することが原則です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記の不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

遺産分割が期限内にまとまらない場合には、相続登記の申請義務を簡易に履行するための「相続人申告登記」も設けられています。ただし、相続人申告登記は権利関係を確定して公示する相続登記とは異なり、不動産の売却などには別途相続登記が必要です。

解体の可否は個別の権利関係によって異なるため、「相続人申告登記をすれば自由に解体できる」という制度ではありません。登記手続と解体への同意は分けて確認しましょう。

2026年開始の所有不動産記録証明制度とは

2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。本人または相続人などが請求すると、特定の人が登記名義人として記録されている全国の不動産を一覧的に確認できます。亡くなった親が複数の地域に不動産を所有していた可能性がある場合や、相続財産の全体像が分からない場合に活用できる制度です。

請求は全国の法務局で書面またはオンラインにより行え、書面は郵送にも対応しています。ただし、次の点には注意が必要です。

• 検索対象は所有権の登記がされている不動産に限られる
• 登記簿がコンピュータ化されていない不動産は検索できない
• 登記上の氏名・住所と検索条件が異なると抽出されない場合がある
• 同姓同名の別人の不動産が抽出される場合がある

過去の住所や氏名が分かる場合は、戸籍の附票などを確認し、複数の検索条件を指定することも検討しましょう。証明書に掲載された空き家を解体する際は、対象建物ごとの登記事項証明書も取得して現在の内容を確認します。

住所・氏名の変更登記も2026年4月から義務化

不動産所有者の住所・氏名に変更があった場合の変更登記は、2026年4月1日から義務化されています。原則として変更日から2年以内の申請が必要です。2026年4月1日より前に変更があった未登記のものは、原則として2028年3月31日までが期限となります。

相続登記が済んでいても、現在の所有者の住所や氏名が登記記録と異なる場合があります。解体後の土地売却や活用も予定しているときは、早めに確認しておくと手続を進めやすくなります。

権利関係を確認したら解体の現地調査へ

名義と同意関係を整理した後は、解体業者による現地調査を行います。解体費用は建物の構造や延床面積だけでなく、前面道路の幅、重機の搬入条件、残置物、塀・庭木・地中埋設物、アスベストの有無などによって変動します。

現地を確認せずに費用を断定することはできません。見積書では、建物本体の解体、付帯物撤去、廃棄物処理、養生、届出などの範囲を確認してください。

よくある質問

亡くなった親の名義のままでも見積りを依頼できますか？

見積りの相談は可能ですが、敷地への立入り権限を確認する必要があります。実際の契約・着工前には、相続人と解体への同意関係を明確にしてください。

相続人の一人が解体に反対しています。多数決で進められますか？

建物の解体は重大な変更となるため、単純な多数決での着工は避けるべきです。話し合いがまとまらない場合は、弁護士などの専門家へ相談してください。

土地は自分名義ですが、建物だけ親名義です。自由に解体できますか？

土地と建物は別の不動産です。土地所有者であることだけを理由に、相続関係を確認せず建物を解体することはできません。建物の登記名義と相続人を確認しましょう。

埼玉・東京の相続空き家解体は株式会社達心へ

株式会社達心は、埼玉県入間郡三芳町を拠点に、埼玉県および東京23区を中心として木造・鉄骨造・RC造の解体工事、内装解体、産業廃棄物収集運搬に対応しています。安全、近隣への配慮、適正施工を重視し、現地条件を確認したうえで工事範囲をご案内します。

相続した空き家について「どこまで撤去するべきか」「接道が狭くても工事できるか」「見積りに必要な準備を知りたい」といった場合は、株式会社達心へご相談ください。所在地は埼玉県入間郡三芳町大字上富643番地1、電話は049-257-0338（平日9:00〜17:00）です。

参考情報

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 法務省「所有不動産記録証明制度について」
• 法務省「住所等変更登記の義務化」
• e-Gov法令検索「民法」