相続した空き家を解体する前に｜名義確認・共有者同意と2026年開始の新制度
2026/09/02
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埼玉・東京で空き家を解体すると固定資産税は上がる？1月1日基準と住宅用地特例【2026年】
2026/09/30
結論からいうと、住宅を解体して翌年1月1日時点で更地になっている場合、家屋の固定資産税は原則として課税されなくなる一方、土地は住宅用地の特例を受けられなくなる可能性があります。そのため、土地の固定資産税が上がることはありますが、税額全体が必ず増えるとは限りません。
空き家解体の時期は、固定資産税だけでなく、建物の安全性、売却や建替えの予定、維持管理費なども含めて判断することが大切です。本記事では、2026年9月29日時点の公式情報をもとに、埼玉県・東京23区で空き家を解体する際の確認ポイントを解説します。
固定資産税は毎年1月1日の状態で決まる
土地・家屋の固定資産税は、毎年1月1日の賦課期日における所有者と資産の状態を基準に課税されます。
- 1月1日に住宅が残っている：原則として家屋が課税対象になり、土地は住宅用地特例の対象となり得る
- 1月1日までに住宅を解体して更地になっている：家屋は原則として課税されず、土地は住宅用地特例の対象外となり得る
- 1月1日に建替え中：自治体が定める一定の要件を満たせば、特例が継続される場合がある
例えば、2026年12月中に解体が完了し、2027年1月1日時点で住宅が存在しなければ、2027年度は家屋分が原則として課税されません。一方、土地については住宅用地特例が外れる可能性があります。契約日や着工日だけではなく、1月1日時点の実際の状態が重要です。
住宅用地特例とは
住宅の敷地として利用されている土地には、固定資産税の課税標準を軽減する特例があります。国土交通省の案内では、住宅1戸当たり200平方メートル以下の小規模住宅用地は課税標準が6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1とされています。
住宅を解体して更地、貸駐車場、資材置場などにすると、通常は住宅の敷地ではなくなるため、この特例を受けられません。ただし、実際の税額が単純に6倍になるわけではありません。土地の評価額、負担調整措置、都市計画税、解体によって課税されなくなる家屋分などが関係するためです。
解体前後の税額を知りたい場合は、埼玉県内では土地所在地の市町村、東京23区では所管の都税事務所へ確認してください。
年末の解体を税金だけで決めないほうがよい理由
危険な空き家は先送りによる負担が大きい
屋根材や外壁の落下、建物の傾き、雑草や害虫、不法侵入などのおそれがある空き家は、翌年の税金だけを理由に解体を延期すると、事故や近隣トラブルにつながる可能性があります。補修、巡回、除草、火災保険などの維持費も含めて比較する必要があります。
管理不全空家等は建物があっても特例を失う場合がある
空家法では、適切に管理されず、放置すれば特定空家等になるおそれがある建物を「管理不全空家等」として、市区町村が指導・勧告できる仕組みがあります。管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、建物が残っていても敷地が住宅用地特例の対象から除外される場合があります。
「建物を残せば土地の税負担を抑えられる」と一律に考えず、行政から通知や指導を受けている場合は早めに担当窓口へ相談しましょう。
建替えの場合は特例が続く可能性がある
既存住宅を解体して新しい住宅へ建て替える場合、1月1日時点で新築工事中でも、同一敷地での建替え、所有者、着工時期、申告などの要件を満たせば、住宅用地特例が継続される場合があります。
ただし、要件や申告方法は自治体によって確認が必要です。所沢市の公式案内でも、1月1日時点で住宅が完成していなければ原則として非住宅用地となる一方、一定の要件を満たす建替えについては特例の対象となる場合があるとされています。解体前に税務担当窓口と建築会社の双方へ工程を確認してください。
空き家を解体する前の確認事項
- 解体後の土地利用を決める
売却、建替え、駐車場利用、当面の更地管理など、目的によって適切な工期が変わります。 - 税額の見込みを自治体へ確認する
現在の課税明細書を用意し、家屋分がなくなる影響と、土地の住宅用地特例が外れる影響を確認します。 - 年末の工事日程に余裕を持たせる
残置物、アスベスト、地中埋設物、道路条件などにより、予定より工期が延びることがあります。 - 解体後の手続きを確認する
法務局での建物滅失登記に加え、未登記家屋などは自治体への届出や連絡が必要になる場合があります。
解体費用は、建物の構造・規模、接道、重機の搬入条件、残置物、アスベストの有無、基礎や地中埋設物などにより変動します。税負担だけでなく、工事費と解体後の活用計画を合わせて検討しましょう。
よくある質問
12月31日までに解体すれば翌年度の家屋分はなくなりますか？
原則として、翌年1月1日時点で家屋が存在しなければ、その家屋は翌年度の課税対象になりません。ただし、実際の解体状況を自治体が確認することがあるため、工事完了後は所在地の税務担当窓口へ連絡してください。
1月2日に解体した場合はどうなりますか？
1月1日時点で家屋が存在していれば、原則としてその年度の家屋分が課税されます。年の途中で解体しても、固定資産税が月割りで還付される制度ではありません。
空き家を解体すると必ず税金が高くなりますか？
必ずではありません。土地の住宅用地特例が外れる一方、家屋分の固定資産税はなくなります。土地・建物の評価や所在地によって結果が異なるため、個別の試算が必要です。
埼玉・東京の空き家解体は株式会社達心へご相談ください
株式会社達心は、埼玉県入間郡三芳町を拠点に、埼玉県および東京23区を中心として空き家の解体工事に対応しています。木造、鉄骨造、RC造、内装解体、産業廃棄物収集運搬に対応し、安全、近隣への配慮、適正施工を重視しています。
解体時期や工期は、固定資産税の基準日だけでなく、現地条件や解体後の土地利用も踏まえて計画する必要があります。現地確認と見積りをご希望の方は、株式会社達心までお問い合わせください。
株式会社達心
所在地：埼玉県入間郡三芳町大字上富643番地1
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